雷火体育雷火体育改善需求为主的时代，140平米以上户型在成交中占比越来越高。但是北京新房项目的户型配比，120平米以下户型占比却越来越高。我们调研了几个新房项目，答案惊人的一致：

　　位于朝阳北路，新亮相的三元嘉业·玺悦朝阳（以下简称：玺悦朝阳）和保利建工·和光煦境（以下简称：和光煦境）被称为“朝阳北路双子星”。

　　这两个项目位置好，临地铁、生活配套齐全，周边都是老旧小区，且户型面积偏小。区域人群就业稳定，收入高，卖旧换新买大户型的需求大。

　　据链家网的数据：上述两个新盘所在区域的二手房挂牌数量为1936套，其中一室到三室房源共1852套，四室及以上房源只有83套，其中42套在这两个项目所在的常营板块。

　　区域内二手房四室户型面积多在150-200平米左右，是“真·四居”。但是，次新房价格较高，2016年建成的和锦薇棠二手房挂牌价约10万元/平米、2014年建成的常楹公元二手房挂牌价约8万元/平米，总价1500万元-3500万元。

　　和锦薇棠与黄渠新村四期（高层）而单价与区域二手房均价接近的大户型房源普遍房龄较老，比如2004年建成的柏林爱乐、2008年建成的天泰苑、2009年建成的万象新天，挂牌价在6万元/平米左右，居住舒适度比新房差很多。

　　“朝阳北路双子星”所处常营板块是在国贸、燕莎、三元桥商圈上班白领客群置业的热门区域，而且这个区域内的老居民习惯了出门就是地铁和商场的便利，再次置业也不想搬离常营。因此，区域内大面积段的新房需求较大。

　　对于购房者而言，用超过1500万元的总价在常营板块买二手次新房是否合适呢？毕竟，1500万元的总价，可以进入五环内挑选项目了。

　　这对于预售指导价8.5万元/平米的玺悦朝阳和和光煦境两个项目来说，反倒是个做高利润产品的机会——可以大胆设计一些三居室、四居室产品，比如140-170平米的舒阔三、四居室，符合改善客群的偏好，只要把总价控制在1500万元以内，可以说区域内“无对手”。

　　建设中的玺悦朝阳售楼处但是，翻看了“朝阳北路双子星”的产品定位后却发现：玺悦朝阳（仅统计期房可售部分）主力户型为99平米三室、120平米四室；和光煦境（仅统计期房可售部分）主力户型为89-99-105-114平米三室。这两个项目120平米及以下房源占比超过7成。

　　装修中的和光煦境售楼处按8.5万元/平米的单价计算，1500万元总价已经可以做到170平米的户型。我们在和光煦境（期房）的户型图中也的确看到了170平米的四室产品，但是只有一栋楼，两个单元，而户型再小一点148平米四室产品，只有一栋的一个单元。据悉，和光煦境首期能买到的大户型产品预计40套左右。

　　再看玺悦朝阳（期房），最大产品148平米四室，首期推出一栋四个单元，也是40套左右的供应量。读者群里，对“朝阳北路双子星”购买户型意向调研中，“1200万元买148平米四室、1500万元买170平米大四室”，这两种需求是最多的。

　　一位读者提出疑问：这两个项目有很多两面宽的三居户型，为何不多做一些大户型产品呢？

　　据我们了解，这些项目的产品、户型定位并不是营销部门能主导的，虽然前期调研的时候也会带上营销，但是关键决策还是会听投资部门的意见。投资部门一般喜欢把户型面积做小，因为小户型的产品往往流速高，好卖，有利于公司现金流的快速回正。

　　当下，开发商投资都是“求稳、求快”是主流，即便产品设计思路和营销客研部门调研的目标客户需求不一致，面对投资安全这个主题的时候，营销部门也不敢多言。万一项目做了大面积段产品，到时候卖不动，这个锅可背不起。

　　据说，“朝阳北路双子星”项目开发商的投资团队摸排了海淀永丰热盘栖海澐颂现阶段排卡客户的情况，1800张排卡中，买100平米以下户型的客户超过1000组。

　　因此，当营销部门提出应该多做一些大户型产品的时候，被投资部门一句话怼了回来：“难道咱们项目的大户型会比海淀的项目还好卖？”

　　其实，目前北京楼市亮相的新盘都有这个选择倾向，开发商为了投资安全刻意把产品户型面积做小。

　　例如，刚刚官宣案名的越秀·星樾项目，虽然身处“逢开必火”的朱辛庄，也刻意控制了户型的面积和总价，最小59平米一室、最大120平米四室、主力产品集中在79-106平米的两居、三居产品。

　　前不久，“泽平宏观”研究团队和麦田房产联合发布了一份《北京改善性住宅研究报告2023》，其中指出：

　　2022年，北京单价10万以上住宅成交量创历史新高。调研显示，北京改善性需求占比54.0%，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。分析北京成交数据，改善性住宅成交增加是长期趋势。比如，从新房市场看，2014-2022年三居室成交占比从35.9%增至39.1%，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。

　　北京改善性群体98.2%为30岁以上，超8成为本科及以上学历，超7成改善性消费者通过卖掉原有住房获得改善资金。

　　看完这份研究报告，房小评觉得它就是在说目前北京楼市新盘的情况，明明是超7成的改善购房者卖旧换新，新房市场提供的却是比这些人现在住的房子面积还小，社区品质甚至还不如现在的房子——怪不得2月份北京楼市二手房成交那么火，而新房成交量却不温不火呢！

　　结束这篇调研文章的时候，房小评又接到一位开发商营销朋友发来的信息：听说德贤华府要调规，后面的楼都要做小户型。如果项目已经盖出地面了，这调规得多大的代价？

　　这个问题暂时无从得知，因为中冶这个项目之前的营销负责人已经在2022年底离职了。

　　面对内卷的行情，营销人有时候真不知道在为谁背锅，但是可以肯定的是：很多锅，都是“天外飞锅”。