房地产所倡导的全程营销，一切都站在“第一时间就介入”的立场，虽然也被N多甲方以“还不是为了多收服务费”所诟病，但谁也不敢甚至不会完全拒绝。

　　这两年随着广告法管控的执行升级，最先受害的是房地产营销服务链的各供应商，因为甲方拒绝的理由名正言顺：“么有拿到预售证不许打广告啊！”

　　但事实并非如此，大多数房地产项目都会在“拿到预证才能出街”的规定之前开始推广，只是或早或晚而已。

　　一个项目从拿地开始（甚至拿地之前），对市场的调研、产品的定位、未来竞品的排摸就已经前置开展，虽然这些年所谓的标准化大行其道，但有几个项目是——拿到预售证再投广告？

　　一方面是市场的原因：随着调控升级和市场转淡，积累并成交一组客户的周期不仅在拉长、而且转化率在逐渐稀薄，除非是遵循限价、一二手倒挂才有可能皇帝的女儿不愁嫁；

　　另一方面是竞争的原因：某个竞品堆积的区域，供应多（且档期集中）而客户基数有限，客户有足够的选择机会和周期，谁先拿下这个客户，其他人就少了一份可能性。

　　于是，虽然“预售证出来之前不许做广告”，但事实上各家还是有公开的应对手法，过程中要做生意的供应商包括媒体也在积极配合“闯关”——

　　3、线上可以通过新闻、活动、节点、采访等各种事件由头来报道，只要不出现地址和电线、还能发动各种边缘合作方，在他们各自的阵地上为项目发声。

　　对营销而言，只要售楼处开放（甚至确定了地址和电话），哪怕是临时建筑只要具备了接待功能，在线上推广的掩护之下，线下的接待、外拓、外展、渠道早就风风火火地开展起来，再好的项目都不会那么“老实”！

　　退一万步架设，坊间一直吵吵嚷嚷的现房销售真的被执行，推广和营销还是会前置参与。

　　做过房地产特别是营销的，就会对城市管理中的一些“可粗糙”和“可商机”所不解：

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　　2、到了约定的日子，把要改造的段落作为“泛施工现场”封闭起来，闲人免进；

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　　4、直到某年某月又有公示，告知“某年某月南京东路东段要开放了”，你爱去不去。

　　回顾这个大致过程，一头一尾两个公告算是“广告”，其他时段只有施工节点没有推广节点。

　　上述三个搪塞和推诿，背后是城市管理的懒政和傲慢，事实上小到一个社区公园、中到一个地铁沿线、大到一个城市改造，牵动的不仅是周边居民的便利、安全、规划，也可能被城市甚至城市周遭更多人的关注。

　　但他们对于一个市政项目的关注，所有的了解渠道来自于官方，而官方就是“两个公告&一个封闭”，虽然也有网上各种真假的公示、动态、谍照，但“对于关心和想要了解的人群而言”远远不够，也远远不能解渴。

　　上述三个搪塞的理由就算全部是客观的，也全部理解，但倡导的柔性管理，是不是可以在市政项目的过程中“更完善”或者“做得更好”？！

　　有了房地产和市政，在营销端操作手法截然不同的案例和做法，接下来可以探讨今天的核心标的物：城市更新。

　　1、今天的城市更新，可能是市级的，可能是区域级的，但共同点在于——都在市中心；

　　2、正因为在市中心，所以他们的辐射人群就不仅局限在某个本土区域，还要加上流动人群；

　　3、更因为有“土著粉丝的切身利益”和“流动人群的侧目”，城市更新有厚实的需求土壤。

　　1、事先是有宣传和报道的，也会通过媒介包括业主方或操作方的自有平台，展示愿景；

　　2、过程中偶尔推广，大都是在项目“进入完工亮相的倒计时阶段”，但方式偏案例解析；

　　3、公开后就是纯商业的招商企划，跟进一轮主流媒体的“网红、打卡、拍照”俗世洪流。

　　因为城市更新有关注，关注还不仅来自于“和切身利益有关的人口”，所以一个项目或商业或公共，都有不同人群的不同关注热点，所以对城市更新做事中营销这件事——不仅有必要，而且有意义。

　　把城市更新的营销市场化，是一个相对比较冷门或者主办方认为“意义不大”的端口，当然一旦成行就是一个很大的空泛领域，作为从业人员，尝试是本位也是职责所在。

　　一个项目的评定，根据业主方的诉求侧重不同，有人重收益（比如地产商）而有人重形象（比如国企），但是如果两者可以兼备，想必没有一方会反对。